Spagna, case fuori controllo: chi guadagna dalla corsa degli affitti

Il caso di Maricarmen, 87 anni e una disabilità riconosciuta del 50 per cento, è diventato il simbolo della difficoltà di restare nella propria casa. Intanto migliaia di persone sono scese in strada con le chiavi in mano per contestare canoni sempre più alti e sfratti che colpiscono soprattutto le fasce fragili.

La crisi è arrivata anche al centro dello scontro politico. Dopo la bocciatura parlamentare dei nuovi interventi sull’abitazione, il governo socialista di minoranza guidato da Pedro Sánchez è caduto e la Spagna tornerà alle urne il 29 novembre. La coalizione di centro-destra sostenuta da Vox parte avanti nei sondaggi, mentre la sinistra punta sui diritti sociali per provare a recuperare terreno.

Affitti, una frattura tra territori

A dicembre 2024 i valori più elevati delle locazioni si registravano nelle province di Barcellona, con una media di 19,7 euro al metro quadrato, Madrid, a 18,6 euro, e nelle Baleari, a 17,5 euro. Seguivano Gipuzkoa, Málaga, Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife e Bizkaia, tutte aree caratterizzate da forte attrattività turistica o metropolitana.

Lo scenario cambia nelle province dell’entroterra e del nord-ovest. A Cuenca, Lugo, Ourense, Palencia, Ciudad Real, Badajoz e Zamora il costo medio restava sotto i 7 euro al metro quadrato. In alcune zone, però, l’aumento rispetto agli anni precedenti è stato molto marcato: Valencia ha registrato un incremento del 136,3 per cento, Santa Cruz de Tenerife del 135,6 per cento, Málaga del 134,0 per cento, le Baleari del 133,3 per cento e Barcellona del 114,1 per cento. Anche Segovia, Las Palmas e Alicante hanno visto i prezzi più che raddoppiare.

Quando la casa è diventata finanza

Secondo l’analisi del professore onorario dell’Università Complutense di Madrid Ricardo Méndez Gutiérrez del Valle, l’origine del problema va cercata nel boom edilizio tra il 1996 e il 2007. La liberalizzazione dei terreni, favorita tra l’altro dalla riforma 6/1998 sul regime del suolo e sulle valutazioni, fece aumentare enormemente le nuove costruzioni senza produrre il calo dei prezzi atteso dall’economia tradizionale.

Al contrario, i valori degli immobili arrivarono a triplicare. Per Méndez, questo risultato è legato alla trasformazione dell’abitazione in uno strumento finanziario destinato alla valorizzazione del capitale e alla speculazione, più che a un bene pensato innanzitutto per rispondere al bisogno di una casa.

Il peso dei grandi proprietari

Dopo la crisi finanziaria del 2008 e quella dei debiti sovrani del 2011, lo Stato spagnolo non costruì un ampio patrimonio pubblico rilevando gli immobili svalutati presenti nei portafogli bancari e le oltre 600mila abitazioni rimaste invendute. La gestione della cessione fu affidata soprattutto a Sareb, la società creata nel 2012 per raccogliere gli attivi problematici.

Banche e Sareb vendettero così numerosi appartamenti, spesso situati nelle aree più richieste, a fondi internazionali e ad altri grandi operatori. Un rapporto del ministero spagnolo dell’Edilizia indica che nel 2024 il 16 per cento degli alloggi in affitto era riconducibile a società, mentre il 9 per cento apparteneva a privati con oltre 5 immobili e il 33 per cento a proprietari con 3-5 abitazioni.

Numeri che alimentano il confronto

Un’inchiesta dell’organizzazione Civio ha censito 737 società con almeno 50 case locate. CaixaBank ne possedeva quasi 22mila, precisamente 21.815, seguita da Blackstone con 19.638, Cbre con 8.096 e Cerberus con 6.936.

La concentrazione geografica rafforza il loro potere sul mercato. Il 66,8 per cento degli immobili di Blackstone si trova nella Comunità di Madrid e il 12,7 per cento in Catalogna; per Cbre, Madrid rappresenta il 59,9 per cento delle locazioni. Cerberus distribuisce invece il proprio patrimonio soprattutto tra Catalogna, al 41,5 per cento, e Madrid, al 35,3 per cento.

A Barcellona i proprietari con più di 50 abitazioni sono appena lo 0,3 per cento dei locatori, ma controllano il 14,1 per cento dell’offerta. Nella Comunità di Madrid, le aziende che gestiscono oltre 50 case arrivano a coprire il 23,2 per cento degli alloggi disponibili in affitto.

Le riforme rimaste senza effetto

Nel maggio 2023 il governo Sánchez aveva approvato la legge sul diritto all’abitazione. Il testo consentiva di designare aree sottoposte a forte tensione abitativa, dove le amministrazioni potevano intervenire sui canoni quando la loro crescita risultava sproporzionata rispetto ai redditi. Erano previsti anche vantaggi fiscali per i proprietari disposti a chiedere un affitto inferiore all’indice di riferimento, soprattutto per contratti destinati ai giovani o a immobili ristrutturati di recente.

Dopo l’esplosione del caso Maricarmen, l’esecutivo aveva preparato ulteriori decreti. Le proposte prevedevano di sospendere fino al 2030 gli sfratti delle persone vulnerabili, prorogare di due anni i contratti in scadenza e impedire fino al 2028 ai fondi speculativi di comprare altri immobili.

Il Parlamento, però, non ha approvato le misure. Decisivo è stato il mancato sostegno degli indipendentisti catalani di Junts, lasciando irrisolta una delle questioni sociali più pesanti della campagna elettorale spagnola.