Studio su 96 Paesi: le regole riducono l’offerta abitativa

Il controllo degli affitti riduce i canoni regolamentati, ma può restringere l’offerta e aumentare quelli liberi.

Meno regole, secondo l’autore

Konstantin A. Kholodilin ritiene che i risultati raccolti sostengano una linea opposta all’introduzione di nuovi vincoli: meno interventi pubblici e una revisione delle norme che frenano il mercato edilizio.

Secondo l’analisi, le misure rivolte soprattutto alla domanda producono benefici limitati quando l’offerta di abitazioni reagisce poco ai prezzi. Sussidi, agevolazioni sugli interessi dei mutui e condizioni monetarie più favorevoli possono così tradursi in rincari delle case e degli affitti, invece che in un aumento degli alloggi disponibili.

Le evidenze raccolte nei Paesi

Nel lavoro dedicato agli interventi pubblici sul mercato immobiliare, il ricercatore del Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung ha passato in rassegna 1.077 studi. La ricerca ha considerato 74 strumenti adottati in 96 Paesi, rilevando che molte misure hanno prodotto risultati modesti o diversi da quelli attesi.

Tra le indicazioni più ricorrenti figura la necessità di agire sull’offerta. La riduzione dei vincoli urbanistici e delle restrizioni edilizie viene indicata come una delle strade per aumentare la costruzione di abitazioni e contenere i prezzi elevati.

Cosa accade con gli affitti regolati

Un’analisi separata, costruita su oltre 200 studi, ha esaminato in dettaglio il controllo dei canoni. In 89 ricerche su 101, gli affitti delle abitazioni sottoposte a regolamentazione risultano diminuiti, con una riduzione media del 9,4 per cento.

L’effetto, però, non si è fermato agli immobili regolati. La maggior parte degli studi ha rilevato aumenti nei canoni delle abitazioni escluse dai limiti, perché la scarsità di alloggi ha spinto più persone verso il mercato libero e ha allungato i tempi di ricerca e le liste d’attesa.

Proprietà, mobilità e manutenzione

Diverse ricerche hanno associato il controllo degli affitti a una crescita della quota di proprietari. I locatori, di fronte a entrate ridotte, possono infatti scegliere di vendere gli appartamenti oppure di convertirli in unità condominiali non destinate alla locazione.

Tutti gli studi esaminati hanno invece riscontrato una diminuzione dei trasferimenti degli inquilini. Chi occupa un’abitazione protetta ha meno incentivi a lasciarla, anche quando altrove emergono opportunità professionali migliori; ciò può rendere più difficile l’adattamento geografico del lavoro.

La regolamentazione ha inoltre ridotto, o non ha modificato, la costruzione di nuove abitazioni secondo la maggioranza delle ricerche. Gli stessi studi hanno collegato i minori ricavi dei proprietari a investimenti più contenuti in manutenzione e ammodernamento, con un peggioramento progressivo della qualità degli immobili.

Gli effetti delle agevolazioni fiscali

La detrazione degli interessi sui mutui rappresenta un costo rilevante per lo Stato, ma dagli studi emerge un impatto ridotto sulla percentuale di cittadini proprietari. L’agevolazione, al contrario, appare legata in modo netto alla crescita dei prezzi degli immobili.