Case e fondi, il peso è enorme: 144 miliardi tra Roma e Milano

Il patrimonio immobiliare gestito dai fondi in Italia vale ormai circa 144,4 miliardi di euro. Dietro questa cifra ci sono migliaia di edifici e appartamenti, spesso concentrati nei grandi centri urbani, dove il tema degli affitti e della disponibilità di abitazioni alimenta proteste in diverse città europee.

A Milano, per esempio, gli abitanti del condominio di viale Molise 51 temono di dover lasciare casa e quartiere dopo il passaggio dell’edificio a una nuova proprietà, che avrebbe intenzione di vendere tutti gli appartamenti. Il caso riassume una delle principali contestazioni rivolte ai fondi: la trasformazione di immobili destinati alla vita quotidiana in strumenti finanziari orientati al rendimento.

Un portafoglio da 144 miliardi

I dati più aggiornati, riferiti al 31 dicembre 2025, descrivono un settore composto da circa 700 fondi attivi nel Paese. Nel complesso, questi soggetti detengono direttamente 11.200 immobili, distribuiti su una superficie di 42,9 milioni di metri quadrati.

Rispetto al 2024, l’aumento è limitato ma comunque significativo: allora gli immobili censiti erano circa 11mila e occupavano 42,3 milioni di metri quadrati. Più marcata è stata invece la crescita del valore dei portafogli dei fondi riservati, passato da 138,8 miliardi a circa 144,4 miliardi di euro in dodici mesi.

Poche società concentrano il potere

La proprietà non è distribuita in modo uniforme tra molti operatori. Soltanto venti società di gestione del risparmio controllano più di 680 società-veicolo, una struttura che raccoglie circa il 95% dei fondi analizzati nel rapporto.

Tra i gruppi più rilevanti figurano Kryalos, Generali Real Estate, Amundi, Bnp Paribas Reim Italy e Coima. Quest’ultima, guidata da Manfredi Catella, è stata coinvolta anche nelle inchieste sull’urbanistica milanese.

Roma e Milano fanno la differenza

La concentrazione riguarda anche il territorio. Milano ospita circa 900 immobili riconducibili ai fondi, per una superficie di 6,9 milioni di metri quadrati; a Roma se ne contano circa 2.700, pari a 6,3 milioni di metri quadrati. Insieme, le due città raccolgono quasi il 30% degli immobili presenti nei portafogli italiani.

A Milano prevalgono gli edifici per uffici, che rappresentano quasi la metà del patrimonio locale. Seguono 310 immobili residenziali e 190 destinati ad attività commerciali. Roma presenta invece una componente abitativa più ampia: circa 1.200 immobili residenziali, a fronte di 320 strutture per il terziario e 230 per il commercio.

Il nodo degli inquilini

I fondi possono ottenere ricavi attraverso la locazione degli immobili oppure acquistare un edificio, ristrutturarlo e rivenderlo. In entrambi i casi, il risultato economico può diventare il criterio dominante nelle decisioni sulla destinazione e sulla gestione degli spazi.

Un episodio avvenuto a Madrid mostra le conseguenze che questo meccanismo può produrre. Maricarmen Abascal, oggi 87enne, abitava dal 1956 nello stesso appartamento quando, nel 2018, l’edificio è stato acquistato da un fondo. Il canone è passato da 500 a 2.650 euro mensili, per poi essere ridotto a 1.650 euro dopo una rinegoziazione.

Le statistiche permettono di misurare il numero dei fondi, gli immobili controllati e il loro valore complessivo. Restano però più difficili da quantificare gli effetti sulle persone: l’evoluzione degli affitti dopo l’acquisto, i cambiamenti nella destinazione degli edifici e il destino degli inquilini.