Grecia, il boom degli investitori spinge i prezzi fuori portata

La conseguenza più visibile della nuova rotta economica greca è già nei bilanci delle famiglie: ad Atene e nell’Attica, vivere costa molto più di qualche anno fa. Per un trilocale di 80 metri quadrati nei quartieri centrali si arriva attorno ai 900 euro al mese, mentre il reddito medio netto nazionale supera appena i 1150 euro. Anche l’acquisto della prima abitazione si è fatto quasi irraggiungibile, tra anticipi richiesti del 25/30% e tassi oltre il 4,5%.

Il mattone è diventato un affare globale

Il peso della casa non riguarda solo gli affitti. Nella capitale, circa il 70% delle compravendite avviene ormai in contanti, segnale di un mercato dominato da fondi e investitori con forte liquidità. In parallelo, oltre 14.000 appartamenti sono stati sottratti al mercato tradizionale per essere destinati alle locazioni brevi, aggravando la scarsità di alloggi disponibili.

Eurostat fotografa un quadro ancora più duro: la Grecia è in testa nell’Unione europea per Housing Cost Overburden. Circa il 28% della popolazione urbana destina più del 40% del proprio reddito a casa, bollette incluse, contro una media dell’Eurozona vicina al 9,8%. È uno degli effetti più netti di un sistema che ha trasformato gli immobili in asset finanziari.

La spinta ai capitali stranieri

A favorire questa dinamica è stata una strategia ben precisa, avviata dopo l’arrivo al governo di Kyriakos Mītsotakīs nel luglio 2019. Il suo esecutivo ha scelto di alleggerire il carico fiscale sui grandi patrimoni e di rendere Atene più appetibile per chi sposta capitali da altre piazze europee.

Tra gli strumenti più rilevanti c’è l’Articolo 5A del codice fiscale, introdotto nel gennaio 2020, che prevede un prelievo annuo fisso di 100.000 euro sui redditi prodotti fuori dalla Grecia. A questo si aggiungono l’Articolo 96, che abbassa al 5% il prelievo sulle quote di profitto per i gestori di private equity, un regime agevolato per le società private di gestione patrimoniale e un’imposta forfettaria al 7% per i pensionati con residenza fiscale all’estero.

La scelta greca va in direzione opposta rispetto a quella di altri Paesi europei. L’Italia ha alzato da 100.000 a 300.000 euro la flat tax per i neo-residenti, la Spagna ha ristretto la Ley Beckham e il Portogallo ha chiuso il programma per i residenti non abituali. Atene, invece, ha continuato a competere per attrarre ricchezza e contribuenti ad alto reddito.

Elliniko e la nuova costa del lusso

Il cambiamento è visibile soprattutto lungo l’Attica Riviera, da Palaia Faliro a Glyfada, passando per Alimos ed Elliniko. Qui sta prendendo forma il più grande progetto di rigenerazione urbana del continente, guidato da Lamda Development, con un valore superiore agli 8 miliardi di euro e oltre 8.000 nuove abitazioni previste.

Nella stessa area stanno sorgendo grattacieli residenziali di lusso, marine per superyacht e hotel a cinque stelle. È il volto più appariscente di una trasformazione che ha attirato anche colossi come CVC Capital Partners, H.I.G. Capital, Verition Fund Management e Millennium Management, oltre a grandi operatori tecnologici.

Tra i progetti più importanti figura il mega Data Center di Spata, promosso da Microsoft con un investimento superiore a 1 miliardo di euro dentro il piano “GRforGrowth”. Lo scopo dichiarato è rafforzare il ruolo della Grecia come snodo digitale nel Mediterraneo sud-orientale.

I numeri che piacciono al governo

I risultati, almeno sul fronte degli afflussi, sono consistenti. Tra il 2019 e il 2025 la Banca di Grecia ha registrato 12,4 miliardi di euro di investimenti esteri diretti, arrivati soprattutto da Regno Unito, Germania, Svizzera, Paesi Bassi, Cina e Stati Uniti.

Una parte molto ampia di questi capitali si è concentrata nei servizi, che hanno intercettato circa il 73% del totale degli investimenti diretti entrati tra il 2015 e il 2025. Dentro questo perimetro pesano soprattutto finanza, assicurazioni e transazioni immobiliari, mentre i fondi e i grandi operatori hanno iniziato a posizionarsi con sempre maggiore decisione sul mercato locale.

Anche per questo Atene racconta sé stessa come un Paese uscito dalla stagione della crisi. Il 20 agosto 2018 la Grecia ha lasciato formalmente il programma di assistenza della Troika, pur restando di fatto sotto controllo fino al 2022, quando si è chiusa la sorveglianza rafforzata. Oggi il governo insiste sull’immagine di una nazione tornata attrattiva, ma la distanza tra la vetrina e la vita quotidiana dei residenti resta ampia.