Ascensore e lastrico privato: perché la doppia quota può essere contestata

La questione ruota attorno a un punto preciso: il lastrico solare privato situato al settimo piano non viene raggiunto dall’ascensore, che si ferma al piano sottostante, dove si trova l’appartamento. Per questo, l’addebito di una quota completa anche per il terrazzo non appare automaticamente corretto e deve essere verificato alla luce dell’effettivo servizio offerto dall’impianto.

La spesa va legata al servizio ricevuto

Per la manutenzione e la sostituzione dell’ascensore, l’articolo 1124 del Codice civile prevede in linea generale una ripartizione basata su due elementi: metà della spesa è distribuita in proporzione ai valori delle proprietà e l’altra metà in base all’altezza dei piani serviti. Il criterio, tuttavia, presuppone che l’unità immobiliare tragga utilità dall’impianto.

Nel caso descritto, l’abitazione beneficia dell’ascensore fino al piano in cui si trova e, quindi, la relativa quota appare dovuta secondo i millesimi e l’altezza considerati dalla tabella condominiale. Il lastrico, invece, non sarebbe raggiunto dall’impianto: se l’accesso al terrazzo non costituisce una fermata né un servizio concretamente assicurato, non è scontato che debba essere trattato come un’ulteriore unità servita.

Il lastrico non equivale a un altro piano

La richiesta di applicare anche al terrazzo una quota intera, comprensiva della componente collegata all’altezza, può quindi essere contestata quando il bene resta escluso dal percorso dell’ascensore. In tale situazione, l’eventuale partecipazione del lastrico alle spese potrebbe riguardare soltanto la sua quota di proprietà, sempre che il regolamento o i titoli non stabiliscano criteri differenti e validi.

Occorre però controllare come sono accatastati il lastrico e l’appartamento, quali tabelle millesimali sono state approvate e se l’impianto consente, anche indirettamente, di raggiungere il terrazzo. La situazione potrebbe cambiare, per esempio, se esistesse una fermata al settimo piano o se il lastrico fosse accessibile soltanto utilizzando l’ascensore condominiale.

Cosa verificare prima della contestazione

La sostituzione dell’impianto non giustifica da sola l’applicazione di due quote complete. Anche per questo intervento, infatti, il riparto dovrebbe essere collegato alle proprietà effettivamente servite e ai criteri previsti dalla legge, dal regolamento contrattuale o dalle tabelle approvate.

È opportuno chiedere all’amministratore il dettaglio del calcolo e la norma, il regolamento o la tabella sulla quale si fonda l’addebito. Se la risposta non chiarisce perché al lastrico venga attribuita anche la componente relativa all’altezza, il proprietario può far esaminare la documentazione da un professionista e valutare una contestazione formale della ripartizione.