Affitti in Spagna, rincari oltre il 130%: chi sta comprando le case

In alcune province spagnole il costo degli affitti è aumentato di oltre il 130 per cento. Valencia ha registrato un incremento del 136,3 per cento, seguita da Santa Cruz de Tenerife (+135,6%), Málaga (+134,0%), Baleari (+133,3%) e Barcellona (+114,1%). Anche Segovia, Las Palmas e Alicante hanno visto i canoni più che raddoppiare.

Il divario territoriale è marcato: a dicembre 2024 Barcellona aveva una media di 19,7 euro al metro quadrato, Madrid di 18,6 e le Baleari di 17,5. Nelle province interne e nord-occidentali, tra cui Cuenca, Lugo, Ourense, Palencia, Ciudad Real, Badajoz e Zamora, il valore restava invece sotto i 7 euro al metro quadrato.

Il mercato nelle mani dei grandi proprietari

Una parte rilevante dell'offerta è concentrata in poche mani. A Barcellona, i locatori con oltre 50 abitazioni costituiscono appena lo 0,3 per cento dei proprietari, ma controllano il 14,1 per cento degli alloggi disponibili in affitto. Nella Comunità di Madrid, le imprese che possiedono più di 50 case gestiscono il 23,2 per cento del mercato.

I dati del ministero spagnolo dell'Edilizia indicano che nel 2024 il 16 per cento delle abitazioni locate apparteneva a società. Un ulteriore 9 per cento era riconducibile a privati con più di cinque immobili, mentre il 33 per cento faceva capo a proprietari con un numero compreso tra tre e cinque case.

Un'indagine dell'organizzazione Civio, riferita allo stesso anno, ha censito 737 società con almeno 50 alloggi in locazione. CaixaBank risultava proprietaria di 21.815 abitazioni, davanti a Blackstone con 19.638, Cbre con 8.096 e Cerberus con 6.936.

Madrid e Catalogna al centro

La distribuzione degli immobili non è uniforme. Per Blackstone, il 66,8 per cento delle abitazioni si trova nella Comunità di Madrid e il 12,7 per cento in Catalogna; Cbre concentra nella capitale il 59,9 per cento delle sue proprietà in affitto.

Cerberus presenta invece una presenza soprattutto in Catalogna, dove si trova il 41,5 per cento degli alloggi, e a Madrid, che ne raccoglie il 35,3 per cento. Una simile concentrazione, secondo l'analisi del settore, accresce la capacità dei grandi proprietari di incidere sull'andamento dei canoni nelle aree più richieste.

Come è nata la crisi immobiliare

Per ricostruire l'origine della situazione attuale, Ricardo Méndez Gutiérrez del Valle, professore onorario dell'Università Complutense di Madrid, ha esaminato l'evoluzione del mercato nel suo studio “Crisi abitativa e contrasti territoriali in Spagna: tendenze, dibattiti e proposte”.

Tra il 1996 e il 2007, durante la fase di forte espansione economica, alcune riforme favorirono la liberalizzazione dei terreni e una costruzione massiccia di immobili. La legge 6/1998 sul regime del suolo e sulle valutazioni rientrava in questo processo.

L'aumento dell'offerta, tuttavia, non produsse una riduzione dei prezzi. Al contrario, i valori triplicarono. Per Méndez, il fenomeno si spiega con la trasformazione della casa in un prodotto finanziario destinato anche alla speculazione, all'interno di un processo definito “finanziarizzazione dell'immobiliare” e “urbanizzazione del capitale”.

La svolta dopo le crisi

Dopo la crisi finanziaria del 2008 e quella dei debiti sovrani del 2011, le abitazioni invendute e gli immobili svalutati provenienti dagli istituti di credito entrarono in gran parte nei portafogli delle banche. Si trattava anche di oltre 600mila case rimaste senza acquirenti.

Invece di trasformare quei beni in un patrimonio pubblico, le autorità affidarono la cessione degli immobili alla Sareb, società veicolo creata nel 2012. Banche e Sareb misero così sul mercato, a prezzi ridotti, numerose abitazioni situate nelle zone più prestigiose, cedendole a fondi transnazionali e ad altri operatori.

Le misure rimaste senza effetto

Nel maggio 2023 l'esecutivo di Pedro Sánchez approvò la legge sul diritto all'abitazione. Il provvedimento consentiva alle amministrazioni di individuare comuni e quartieri con canoni cresciuti in modo sproporzionato rispetto ai redditi, istituendo in quei territori aree sottoposte a controllo degli affitti.

La normativa prevedeva anche agevolazioni fiscali per i proprietari disposti a chiedere un canone inferiore all'indice di riferimento. Gli incentivi erano rafforzati quando l'alloggio veniva destinato a giovani o sottoposto di recente a lavori di ristrutturazione.

Dopo lo sfratto di Maricarmen, 87 anni e con una disabilità riconosciuta del 50 per cento, il governo tentò un ulteriore intervento. Due decreti avrebbero sospeso fino al 2030 gli sfratti delle persone vulnerabili, prorogato di due anni i contratti in scadenza e impedito ai fondi speculativi di acquistare nuovi immobili fino al 2028.

La casa diventa tema elettorale

Le proposte non hanno ottenuto il sostegno del Parlamento: Junts, il partito indipendentista catalano, non ha votato a favore delle riforme. Il fallimento dei provvedimenti ha aggravato la posizione del governo socialista di minoranza guidato da Sánchez.

Nel frattempo, le proteste con le chiavi di casa mostrate in piazza hanno dato forma alla rabbia per i canoni e gli sfratti. Dopo le dimissioni del presidente, la Spagna tornerà alle urne il 29 novembre: la coalizione di centrodestra insieme a Vox parte in vantaggio nei sondaggi, mentre la sinistra punta sui diritti sociali per tentare il recupero.