Condomini, riscaldamento: regole per orari e accensione

Nel riscaldamento centralizzato gli orari di accensione non possono essere scelti liberamente. La gestione deve rispettare i limiti nazionali, le regole condominiali e le eventuali disposizioni del Comune.

Il ruolo degli inquilini

Anche chi vive in affitto può partecipare alle decisioni sul servizio. L’articolo 10 della legge 392/1978 riconosce infatti al conduttore il diritto di votare, al posto del proprietario, sulle spese e sulle modalità di gestione del riscaldamento e del condizionamento.

Se le fasce stabilite risultano poco adatte, l’inquilino può informare l’amministratore, chiedere di intervenire in assemblea o proporre una diversa distribuzione delle ore. In caso di guasti o mancato rispetto delle decisioni adottate, è opportuno raccogliere elementi sulla situazione e domandare una verifica tecnica.

Autonomo non significa libero

Con una caldaia autonoma il singolo residente programma direttamente il proprio impianto e decide come distribuire il calore durante la giornata. La gestione, però, resta vincolata alle prescrizioni previste per la zona climatica di appartenenza.

Anche gli impianti autonomi devono quindi osservare, salvo deroghe, i periodi di funzionamento, il tetto giornaliero e la temperatura massima stabiliti dalla normativa. La differenza rispetto al centralizzato riguarda soprattutto l’organizzazione: nel primo caso decide il singolo occupante, nel secondo l’edificio segue una programmazione comune.

Chi stabilisce gli orari

Secondo Alessandra Caparello di Immobiliare.it, quando l’impianto è condiviso spetta anzitutto all’assemblea condominiale individuare le fasce più adatte agli abitanti. Le ore disponibili possono essere concentrate al mattino e nel tardo pomeriggio oppure distribuite in più intervalli.

L’assemblea può anche scegliere un funzionamento più breve del limite massimo, così da ridurre consumi e spese comuni. Non può invece autorizzare un prolungamento oltre i limiti nazionali o oltre eventuali restrizioni locali.

Se manca una delibera sugli orari, l’amministratore può intervenire nell’ambito delle sue attribuzioni per assicurare la gestione del servizio e il corretto funzionamento dell’impianto. Non può però modificare una decisione già approvata né estendere autonomamente l’accensione oltre quanto consentito.

Zone climatiche e limiti

Il D.P.R. 74/2013 divide il territorio italiano in sei fasce climatiche, determinate dai cosiddetti gradi giorno, cioè dal fabbisogno medio di calore legato alle temperature locali. In generale, le aree più miti hanno una stagione termica più breve, mentre quelle fredde possono utilizzare gli impianti più a lungo.

La zona A, sotto i 600 gradi giorno, comprende soltanto Lampedusa e Porto Empedocle, in provincia di Agrigento. La zona B, tra 600 e 900, interessa parti costiere di Sicilia, Sardegna, Puglia, Calabria e Campania.

Nella zona C rientrano diversi territori costieri del Centro-Sud, porzioni della Pianura Padana e alcune aree interne: i gradi giorno sono compresi tra 901 e 1400. La zona D, tra 1401 e 2100, include gran parte della Pianura Padana, zone interne del Centro-Sud e alcuni tratti costieri settentrionali.

La zona E copre aree collinari e montane del Centro-Nord, con valori tra 2101 e 3000. La zona F, oltre i 3000 gradi giorno, riguarda soprattutto le Alpi e alcune zone appenniniche.

Periodi e ore consentite

Le finestre ordinarie cambiano in base alla fascia. In zona A il riscaldamento può funzionare dal 1° dicembre al 15 marzo, per un massimo di 6 ore quotidiane; in zona B il periodo va dal 1° dicembre al 31 marzo, con un limite di 8 ore.

Per la zona C la stagione ordinaria parte dal 15 novembre e termina il 31 marzo, con 10 ore al giorno. In zona D è prevista dal 1° novembre al 15 aprile, per non oltre 12 ore quotidiane.

La zona E consente l’accensione dal 15 ottobre al 15 aprile, fino a 14 ore ogni giorno. Nella zona F non sono fissati limiti ordinari né sulla durata della stagione né sul numero di ore giornaliere.

Per gli impianti che non appartengono alla zona F, l’utilizzo è normalmente compreso tra le 5 e le 23. In presenza di condizioni meteorologiche eccezionali, il sindaco può ampliare periodo o durata con un’ordinanza comunale.

Come cambiare le fasce

La programmazione può essere modificata anche dopo l’avvio della stagione termica, purché la nuova soluzione rispetti legge e regolamento condominiale. Un’esigenza frequente riguarda gli abitanti che rientrano nel tardo pomeriggio e chiedono più calore nelle ore serali.

La richiesta va rivolta all’amministratore, domandando l’inserimento dell’argomento nell’ordine del giorno di una nuova assemblea. Convocazione, discussione e voto devono seguire le procedure e le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice civile.

La delibera può cambiare la distribuzione delle ore oppure ridurre il tempo complessivo di funzionamento per contenere i consumi. Non può invece superare i tetti fissati dalla legge, salvo una deroga concessa dalle autorità competenti.

Valvole e problemi tecnici

Negli edifici con impianto centralizzato sono obbligatori valvole termostatiche e sistemi di contabilizzazione del calore, come stabilito dal decreto legislativo 102/2014. Ogni residente può così regolare la temperatura delle singole stanze e sostenere una spesa collegata ai consumi effettivi.

Se un appartamento resta freddo mentre il sistema è acceso, non è corretto aumentare automaticamente le ore di funzionamento. Occorre prima controllare l’impianto, verificare la presenza di aria nei radiatori e accertare che le valvole funzionino senza anomalie.