Casa di lusso, l’Italia accelera: nel 2026 affari in crescita del 140%

La ricchezza privata potrebbe rafforzare ulteriormente il ruolo dell’Italia nel mercato residenziale di fascia alta: tra il 2026 e il 2031, il numero dei miliardari presenti nel Paese è stimato in aumento del 34%. È la crescita più elevata tra i mercati europei emergenti esaminati da Knight Frank.

Anche il quadro delle autorizzazioni per gli investitori segnala un interesse crescente. A dicembre 2025 le richieste legate al visto per investitori erano arrivate a 209, con un incremento medio annuo del 62,6% dal 2018.

Il vantaggio italiano oltre le tasse

Il programma, attivo dal 2017, si rivolge ai cittadini extra-Ue disposti a destinare capitali a start-up, società italiane, titoli di Stato oppure iniziative filantropiche. La chiusura del visto d’oro spagnolo e le regole diventate più severe in Portogallo e Grecia hanno reso l’offerta italiana relativamente più competitiva.

Nel frattempo, il regime fiscale agevolato per i nuovi residenti, con imposta forfettaria salita a 300.000 euro l’anno, continua a incidere sulle decisioni degli acquirenti stranieri. Oltre il 60% delle richieste internazionali nel comparto di lusso sarebbe collegato soprattutto a ragioni tributarie, mentre circa un terzo degli appuntamenti previsti per l’autunno riguarda trasferimenti di residenza.

Una domanda sempre più internazionale

Secondo le stime disponibili, gli aderenti al regime fiscale sarebbero cresciuti da circa 3.000 a quasi 5.000 nell’arco di due anni. A spingere questa dinamica concorrono anche la percezione di stabilità politica, il benessere quotidiano offerto dal Paese e le modifiche introdotte in altri mercati europei, compresa la revisione britannica delle regole per i residenti non domiciliati.

Le imposte, però, non spiegano da sole il fenomeno. Gli esperti consultati nel rapporto attribuiscono circa il 30-35% della domanda a preferenze personali e stile di vita; la quota restante, pari al 65-70%, si lega soprattutto a trasferimenti, organizzazione fiscale, attività professionale e motivi familiari. Gli statunitensi, in particolare, continuano a cercare abitazioni da utilizzare direttamente come seconde case.

Bill Thomson, amministratore delegato della rete italiana di Knight Frank, ha commentato: «In 32 anni di presenza di Knight Frank in Italia, non ho mai visto un momento più favorevole per investire nel Paese. Gli acquirenti internazionali ne riconoscono sempre più il valore: un luogo in cui vivere, crescere i propri figli e godere di una qualità della vita che pochi altri mercati possono offrire».

Il mercato cambia geografia

La distribuzione degli acquisti sta diventando meno concentrata. Nel 2025 circa l’80% delle operazioni immobiliari di fascia alta curate da Knight Frank si era svolto tra Toscana, soprattutto nell’area di Lucca e del Chianti, e comprensori lacustri; nel 2026, invece, Roma e Milano hanno guadagnato peso.

Nello stesso periodo sono comparse operazioni in Liguria e Venezia, mentre nuove negoziazioni interessano la Sardegna, il Lago di Como e le località alpine. La domanda, quindi, non si limita più ai tradizionali distretti toscani o alle mete lacustri, ma si distribuisce lungo una rete più ampia di destinazioni.

Il balzo delle compravendite

Nei primi otto mesi del 2026, le operazioni concluse da Knight Frank hanno superato già il risultato raggiunto nell’intero 2025. Rispetto ai primi otto mesi dell’anno precedente, il numero delle transazioni è cresciuto di circa il 140%, confermando l’accelerazione del comparto.

È cambiata anche la funzione attribuita all’acquisto. Per una parte crescente della clientela straniera l’Italia non rappresenta soltanto il luogo della casa per le vacanze, ma una base stabile per vivere, lavorare e organizzare la propria famiglia. Dopo il primo investimento, diversi proprietari ampliano inoltre la loro presenza con ulteriori immobili collocati in aree differenti del Paese.

Nel 2025 i cittadini britannici costituivano circa metà degli acquirenti nelle operazioni portate a termine. Il Regno Unito resta un mercato di riferimento anche nel 2026, ma Roma e Milano registrano una presenza più marcata di compratori statunitensi; accanto a loro cresce l’interesse da Svizzera, Francia, India e Paesi Bassi.

La combinazione tra agevolazioni fiscali, attrattività territoriale e ampiezza dell’offerta sostiene così un mercato residenziale di pregio che continua ad allargarsi sia per provenienza degli investitori sia per scelta delle destinazioni.